بی خانمانی سرنوشت کارگران ایرانی / بازگشت به حلبی آباد در انتظار کارگران و طبقه مستضعف ایران
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره بهای آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در نخستین ماه تابستان به ۴/ ۴۷ درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال ۱۴۰۱ تاکنون را ثبت کرده است.
یافتن مسکن مناسب حالا این مهم‌ترین دغدغه‌های این روزهای اجاره‌نشین‌هاست، مخصوصاً اجاره‌نشین‌های کم‌درآمد و متعلق به دهک‌های فرودست؛ آن‌هایی که کارگر و مزدبگیر هستند و با حداقل حقوق یا فقط کمی بیشتر زندگی می‌کنند.
فرض کنید ماهی هفت میلیون تومان حقوق می‌گیرید و یک فرزند هم در خانه دارید، یک فرزند محصل؛ آیا اساساً امکان اجاره‌ی یک آپارتمان هفتادمتری در تهران، تهران نه که حاشیه‌های تهران را دارید؛ بررسی میدانی قیمت اجاره خانه در شهرک‌های اطراف تهران نشان می‌دهد که حداقل نرخِ اجاره آپارتمان هفتادمتری در این مناطق، ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه است با لااقل ۵۰ یا ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه. این رقم‌ها روی کاغذ ساده به نظر می‌رسند، اما وقتی می‌دانیم سبد خوراکی‌های یک خانواده‌ی متوسط ۳.۳ نفره در پایان اردیبهشت به بیش از ۶ میلیون تومان رسیده، پرداخت ماهی ۳ یا حتی ۲ میلیون تومان اجاره خانه در حالیکه ماهی ۷ میلیون تومان حقوق می‌گیری، تبدیل به «امرِ لاممکن» می‌شود، امری کاملاً محال!
رشد اجاره بها و ناتوانی مستاجران از پرداخت
داده‌های رسمی وضعیت بهتری نشان نمی‌دهند؛ براساس این داده‌ها، قیمت خانه در تهران در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با دو رشد ۱.۶ و ۴.۸ درصد مواجه شد. بر اساس آخرین داده مرکز آمار ایران در ۱۵ تیر ماه، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به رقم ۴۱.۴ میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین یک کارگر حداقل بگیر با ۷ میلیون حقوق باید ۶ ماهِ تمام همه‌ی درآمدش را پس‌انداز کند تا یک متر خانه بخرد؛ برای ده متر خانه این انتظار به ۶۰ ماه (پنج سال تمام) و برای ۱۰۰ متر به ۶۰۰ ماه یا به عبارتی ۵۰ سال تمام می‌رسد.
در واقع برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران، یک کارگر باید ۵۰ سال (تا بیست سال بعد از بازنشستگی، مضاف بر سی سال خدمتِ سخت) جان بکند، در این پنجاه سال چیزی نخورد، لباس نپوشد، بیمار نشود، فرزندش را به مدرسه نفرستد و تمام درآمدش را یکجا پس‌انداز کند؛ البته پنجاه سال بعد، با این روال سقوط ارزش پول، احتمالاً کل پس‌انداز این کارگر باز به ده متر خانه هم نمی‌رسد و باید پنجاه سال دیگر کار کند و.
خانه دار شدن یک رویای محال برای کارگران ایرانی
آمار‌های رسمی، نشان از صعود شاخص‌های تورمی مسکن و خارج شدن نرخ‌ها از دایره‌ی استطاعت مزدبگیران –نه تنها کارگران حداقل‌بگیر- دارند؛ بانک مرکزی ۸ تیرماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران را ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان اعلام کرد. بر اساس داده‌های سامانه کیلید؛ در تهران در یکم تیر ۱۴۰۱ قیمت تخمینی (یک متر مربع) ۴۳.۸۰ میلیون تومان بوده است. لازم به ذکر است که بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در سال گذشته ۵۵ درصد بوده است.
با این حساب، فعلاً خانه‌دار شدن و ملک شخصی داشتن، حداقل برای شاغلان مزدبگیر و کارگران و بازنشستگان، به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است؛ و نکته اینجاست که وعده‌های ریز و درشتِ صاحب‌خانگی تا امروز به جایی نرسیده است؛ هنوز خبری از ساختِ «سالی یک میلیون مسکن» نیست؛ در بیش از یک سال گذشته، نه یک میلیون بلکه حتی ۵۰۰ هزار نفر از جامعه‌ی هدف کم درآمد و مستاجر، خانه‌دار نشده‌اند و باقی طرح‌ها مثل مسکن ملی و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نیز به جایی نرسیده است.
فرامرز توفیقی (رئیس کمیته‌ی دستمزد کانون عالی شوراها) در این زمینه می‌گوید: ما از دولت مطالبه می‌کنیم که سالی یک میلیون مسکن چه شد؛ کار به کجا رسید؛ مختصات این طرح و طرح‌های مشابه حتی در مقیاس کوچک‌تر مثل طرح وام ودیعه‌ی مسکن چقدر با میزان حداقل دستمزد کارگران همخوانی دارد؛ چقدر کارشناسی شده که کارگران توانِ قرار گرفتن در شمول چنین برنامه‌هایی را دارند یا خیر و تا چه میزان استقبال می‌کنند و جالب اینجاست که در این شرایط که تورم بخش مسکن بیش از ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد است، درباره‌ی همان حق مسکن ناچیز ۶۵۰ هزار تومانی، بازهم، اما و اگر می‌کنند.
وام ودیعه ای در کار نیست ، کارگران بی خانه مانده اند
اما برسیم به ناهمخوانی برنامه‌ها با مختصات زیستی و حقوقی کارگران؛ مطابق آخرین داده‌ها، بانک‌ها تنها به ۴ درصد مستاجران وام ودیعه مسکن پرداخت کرده‌اند. در این میان این ۴ درصد، احتمالاً یک درصد هم کارگر نبودهاند!
به گزارش ایلنا پای صحبت‌های کارگران و بازنشستگان که می‌نشینیم، چیزی جز رنجِ ناتوانی درنمی‌یابیم؛ مینو عبداللهی، زنی بازمانده و تنها که با نصف مستمری ۷ میلیون تومانی همسرش زندگی می‌کند، می‌گوید: پارسال تهران بودم، امسال اسلامشهر، اما صاحبخانه‌ی اسلامشهر می‌گوید باید یک میلیون روی کرایه‌ی ۱.۵ میلیون تومانی فعلی بگذاری که واقعاً نمی‌توانم! وام ودیعه مسکن هم نمی‌توانم بگیرم، با حقوق ۳.۵ میلیون تومانی چطور اجاره خانه بدهم، چطور قسط وام بدهم و تا آخر ماه چه بخورم؟
پرویز زعیمی (رئیس انجمن صنفی کارگران ایران پوپلین رشت) نیز از گرانی اجاره خانه در شهر رشت انتقاد می‌کند: تا سال قبل با کمتر از ماهی ۲ یا ۳ میلیون تومان نمی‌شد خانه کرایه کرد؛ امسال که قیمت‌ها بازهم سر به فلک کشیده؛ کارگران حتی کارگران متخصص که بیشتر از حداقل حقوق درآمد دارند، ناتوان در پرداخت اجاره خانه شدهاند.
سهم حداقل ۴۰ درصدی اجاره خانه در سبد هزینه‌های مردم
مشاهدات نشان از افزایش نجومی دارد. «چه باید کرد» اولین و مهم‌ترین سوالِ پیش روی حداقل ۵۰ درصد کارگران شاغل و بازنشسته‌ی کشور است، آن‌هایی که سرپناهی حداقلی و مطمئن برای زندگی ندارند و نگران سال بعد و سال‌های بعدتر هستند. وقتی تمام حقوق پای اجاره خانه می‌رود، چگونه باید زندگی کرد؛ به نظر می‌رسد امروز از حاشیه‌نشینی عبور کرده‌ایم و دیگر به بی‌جانشینی رسیده‌ایم؛ کارگران جایی برای زیست ندارند!
احسان سلطانی (کارشناس اقتصادی) از این شرایط به عنوانِ «سونامی قیمت مسکن» یاد می‌کند و می‌گوید: میانگین قیمت مسکن تهران در تیر ۱۴۰۱ نسبت به تیر ۱۴۰۰، با ۴۵ درصد افزایش به ۴۵ میلیون تومان رسید. در خرداد و تیر ۱۴۰۱، نه تنها قیمت غذا ۳۳ درصد بالا رفت که قیمت مسکن هم ۱۶ درصد افزایش یافت.
مسابقه قیمت‌ها به راه افتاده است. روند مستمر و بی‌امان افزایش قیمت مسکن یعنی کابوس مستاجرانی که در سال آینده باید جابجا شوند، به حاشیه شهرها باید مهاجرت کنند یا حداقل باید از غذا و بهداشت و آموزش و … خود و فرزندانشان بزنند. امروز بیش از ۴۰ درصد مردم امنیت مسکن را از دست دادهاند. سهم هزینه مسکن (اجاره مسکن) از هزینه خانوار در بسیاری از کشور‌ها بین ۱۰ تا ۲۲ درصد است، اما در ایران بیش از ۴۰ درصد یعنی دو برابر نرخ متوسط جهان است.
سلطانی می‌گوید: بی‌برنامگی از یکسو و رهاسازی، به بازارسپاری و مالی سازی (سفته بازی و سوداگری و کالای سرمایه‌ای‌سازی) در بخش مسکن در سوی دیگر همراه با اهرم شوک‌های قیمت ارز، شرایطی را فراهم آورده که در کشوری با زمین فراوان و ارزان‌ترین هزینه تولید مسکن (کارگر ارزان مهاجر و تولید مصالح ساختمانی انرژی بر با انرژی بسیار ارزان)، مردم کمترین استطاعت خرید مسکن را داشته باشند.
اجاره نامه دستوری وضعیت را بدتر کرد
کارگران نه تنها «استطاعت خرید مسکن» را ندارند -سال‌هاست که با استیلای سیاست‌های تعدیلی، این استطاعت را از دست دادهاند و به کمترین میزان تاب‌آوری در مقابل تورم مسکن رسیده‌اند- بلکه دیگر «استطاعت اجاره مسکن» را هم از دست دادهاند؛ ۴۰ درصد، کمترین نرخ برای سهم اجاره خانه در سبد هزینه‌ی خانوار‌های کارگری‌ست؛ هرچه شهر بزرگ‌تر باشد و درآمد کمتر، این سهم افزایش می‌یابد؛ به این ترتیب، سهم اجاره خانه‌ی یک کارگر حداقل‌بگیر در کلانشهر تهران، بیش از ۸۰ یا ۹۰ درصد است؛ و نکته اینجاست که بسته‌های رنگارنگ حمایت از مستاجران نتوانسته در این میانه کارساز باشد.
این در حالی است که «اجاره‌نامه دستوری» هم به سرنوشت «اجاره‌بهای دستوری» دچار شد؛ شکست سیاست مداخله‌گرانه در بازار با هدف کمک به مصرف‌کننده که در نهایت باعث زیان مصرف‌کننده می‌شود. ابتدای تابستان امسال تصویب شد اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰ به مدت یک‌سال آن هم با افزایش حداکثر ۲۰درصدی اجارهبها در شهرها -۲۵درصدی در تهران- به شکل «خودکار» تمدید شود. تصور سیاستگذار این بود که «تمدید خودکار» التهاب اجارهبها را مهار می‌کند؛ اما آمار رسمی نشان می‌دهد تیر ماه امسال یعنی ماه اول اکران این سیاست، نرخ تورم اجاره در تهران از ۴۷درصد و در کشور از ۵۲درصد گذشت. اشتباه سیاستگذار و اصرار بر این بیراهه تنظیم بازار در «غفلت از برنامه‌ریزی برای کنترل تورم عمومی» خلاصه می‌شود. اجارهبها تابعی از تورم عمومی و البته تورم مسکن است؛ به‌طوری‌که موجرها متناسب با تغییر سطح هزینه زندگی برای پوشش بخشی از رشد هزینه‌های خود، مبالغ اجاره را افزایش می‌دهند. به این ترتیب، تورم اجاره معلول تورم عمومی است که برای مهار اولی باید ابزار صحیح مهار دومی به‌کار گرفته شود. کنترل تورم عمومی برای همه اضلاع بازار (عرضه و تقاضا) معادله برد-برد شکل می‌دهد؛ اما اکنون دو طرف عملا باخت را تجربه کرده‌اند.
مداخله بیهوده دولت در بازار اجاره بها
سال 1401 در واقع سومین سالی است که مداخله مستقیم و دستور در بازار اجارهبها توسط سیاستگذاران کلان کشور و متولی بخش مسکن دنبال می‌شود؛ اما یک تفاوت عمده میان امسال و سال‌های 99 و 1400 وجود دارد. در دو سال پیش از این نیز دستور تمدید قراردادهای اجاره صادر و فقط چند مورد استثنا نظیر فروش واحد در اختیار مستاجر توسط مالک یا تصمیم خود یا فرزندان مالک برای سکونت در آپارتمان مذکور در نظر گرفته شد.
با این حال در عمل تورم اجاره مسکن در دو سال گذشته نیز با این مصوبه مهار نشد. به همین خاطر امسال سیاستگذار بخش مسکن مصوبه خود را تغییر داد و اصل «تمدید خودکار» را در آن گنجاند. در واقع طی سال‌های 99 و 1400 که ستاد ملی مقابله با کرونا مصوباتی با هدف حمایت از مستاجرها گذراند و موجران را به تمدید قرارداد ملزم کرد، این تمدید نیازمند مراجعه به واسطه‌های ملکی و اعمال قیمت‌‌های جدید در قراردادهای اجاره بود.
در این بین تصور سیاستگذار این بود که شاید در فرآیند تمدید کتبی قراردادها خللی وجود دارد و در نهایت موجران هنگام تمدید نیز تن به سقف 20 تا 25 درصدی اعلامی برای رشد اجارهبها نمی‌دهند.
به همین خاطر اصل «تمدید خودکار» را برای قراردادهای سال 1400 که در 1401 سررسید می‌شوند، پیش‌‌بینی کرد و جزئیات آن در آخرین روزهای خردادماه امسال به تصویب رسید و ابلاغ شد. اما در حالی که انتظار می‌‌رفت نخستین آثار این مصوبه پس از گذشت یک ماه از ابلاغ آن در پایان تیرماه مشهود شود، آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد نه تنها در تهران که حتی در کشور هم این مصوبه راه به جایی نبرده و تشخیص سیاستگذار در این خصوص نادرست بوده است؛ کمااینکه تورم اجاره مسکن در کشور نیز طی تیرماه رکورد افزایشی چهارماهه امسال را از آن خود کرد.
بر اساس این گزارش در تیرماه امسال میانگین تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در کشور 3/ 52 درصد بود که نسبت به خرداد ماه 1/ 1واحد درصد افزایش دارد. امسال در فروردین و اردیبهشت که هنوز خبری از بسته تنظیم بازار اجارهبها نبود نیز تورم اجاره کشوری به ترتیب 1/ 50 و 6/ 50 درصد اعلام شد.
نتیجه این سیاستگذاری بی‌‌فایده برای مستاجرها این بود که تورم اجاره مسکن به‌طور خودکار و حتی با نرخی قدری بیشتر از خرداد ماه تمدید شد.
دستورات دولت موجران را نگران کرده است
کارنامه آماری نخستین ماه اجرای بسته تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها نشان می‌دهد نه سقف میانگین 20 درصدی در شهرهای مختلف کشور و نه سقف 25 درصدی پیش‌‌بینی شده برای رشد اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی امسال مورد اعتنای اغلب موجران کشور قرار نگرفته است؛ اما با این حال تحقیق میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد هم موجران و هم مستاجران حس «غبن» و «زیان» دارند و هیچ‌‌یک از طرفین اصلی این بازار، دست‌‌کم در تیرماه برنده نبودهاند.
از یکسو گروه زیادی از موجران با توجه به شرایطی که برای تمدید اجباری با نرخ مشخص تعریف شده، ترجیح دادهاند به کلی از بازار اجارهبها خارج شوند و این وضعیت هم به زیان آنها و هم به زیان مستاجران تمام شده است؛ چراکه خود از کسب درآمد ناکام مانده‌‌اند و از طرفی مستاجران قبلی آنها نیز ناگزیر به جابه‌‌جایی شدهاند.
از طرفی تمایل به عرضه جدید در بازار اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه ریسک تمدید بسته اجارهبها در سال 1402 وجود دارد، کاهش یافته است. به بیان دیگر مالکانی که امکان عرضه واحدهای خود در بازار اجاره مسکن را داشته‌‌اند، با توجه به اینکه نگران الزام به تمدید اجباری با نرخ دستوری در سال آینده هستند، به کلی از ورود به این بازار منصرف شدهاند.
از آنجا که ابزار مالیات خانه‌های خالی نیز آن‌گونه که انتظار می‌‌رفت، عمل نکرده است، عملا نگرانی آنها از خالی نگه داشتن خانه‌ها به مراتب از نگرانی نسبت به واگذاری ملک به مستاجری که ممکن است در وقت مقرر واحد را تخلیه نکند یا به هر شکل ممکن نتوان با او بر سر مبلغ رهن و اجاره برای تمدید قرارداد به تفاهم رسید، کمتر است. به این ترتیب کمبود عرضه خود به افزایش سطح قیمت اجارهبها دامن زده و مستاجران از این بابت نیز در معرض زیان قرار گرفته‌‌اند.
در واقع موجر به واسطه اینکه نمی‌تواند میزان افزایش اجارهبها با نرخ مدنظر خود را لحاظ کند، ترجیح داده بازار را ترک کند و از سوی دیگر مستاجران به جای این که منفعتی از تعیین سقف دستوری اجارهبها ببرند، از بابت کمبود فایل در مضیقه قرار گرفته‌‌اند و با افزایش قیمت پیشنهادی رهن و اجاره از سوی سایر موجران حاضر در بازار با توجه به شرایط ناشی از کمبود فایل، روبه‌رو شدهاند. از این رو می‌توان بسته کنترل بازار اجارهبها با قید «تمدید خودکار» را یک سیاست باخت – باخت تلقی کرد که به نتیجه مطلوب خود نرسیده است.
