بانک ها از متهمین افزایش قیمت مسکن
بحران افزایش قیمت خانه و مسکن هم چنان ادامه دارد / راهکارهای دولت هم چنان نمایشی و بی اثر است
قیمت مسکن حالا به اصلی ترین بحران خانواده های ایرانی مبدل شده است. قیمت های نجومی که به سختی می توان برای افزایش ارقام در هر مترمربع دلیل قانع کننده ای را یافت.جداول منتشر شده نشان می دهد که وضعیت مسکن در حالی به مرحله بحران رسیده است که دولت وقت در ماه های آخر خود به طور کامل وضعیت مسکن را هم چون بسیاری بخش های دیگر رها کرده است.
این شرایط در حالی است که بازار مسکن در سال 1399، تبدیل به یکی از غیرقابل پیش بینی‌ترین بازارها بود و رشد شتابان قیمت‌ها در شرایطی اتفاق افتاد که اغلب خریداران واقعی فرصتی برای تبدیل تقاضای بالقوه خود به تقاضای بلافعل نداشتند.کاهش حجم خرید و فروش در ماه‌های پایانی سال محسوس بود اما در شرایطی که افکار عمومی انتظار کاهش قیمت‌ها را داشتند، افزایش قابل توجه هزینه ساخت و ساز چون سدی برابر این انتظار عمل کرد.از ماه پایانی بهار تا وسط پاییز ۹۹ بازار با نوسان شدید نرخ ها همراه بود و خریداران قادر به تصمیم گیری و اقدام برای خرید قطعی نبودند. از نیمه آبان ماه و تحت تاثیر کاهش نرخ ارز، وضعیت بازار ملک نیز متفاوت شد و روند قیمت ها در شیب نزولی حرکت کرد. این کاهش اما نه مسکن متوسط و مصرفی در مناطق میانی شهر که مسکن لوکس و گرن قیمت شمال شهر را نشانه رفته بود .
اما اکنون و در آغاز سال 1400 به نظر می رسد وضعیت بازار مسکن هم چنان ملتهب است و افزایش هزینه ساخت و ساز و مصالح حالا وضعیت را از قبل نیز بحرانی تر کرده است.
از سوی دیگر در وضعیت تعطیلات اجباری کرونایی و بسته بودن بنگاه‌های معاملات املاک، مالکان و دلالان به صورت آنلاین اقدام به قیمت گذاری در بازار مسکن می‌کنند که گاه قیمت‌ها ملاک دقیقی نداشته و تنها خواسته مالکان بدون توجه به کشش بازار در نظر گرفته می‌شود.
* خرید و فروش بی ضابطه در شبکه های مجازی
دراین وضعیت عجیب کافی است سری به شبکه های مجازی خرید و فروش ملک بزنید تا با قیمت های عجیب و گاه به شدت ناهمگون مواجه شوید. برای مثال قیمت یک واحد 50 متری در محدوده خیابان کارون با قدمت 18 سال برای هر متر ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و قیمت کل ۷۹۰ میلیون تومان تعیین شده است. قیمت گذاری که عملا هیچ دلیل قانع کننده و حتی منطقی برای آن وجود ندارد.
بررسی فایل‌ها در دنیای مجازی نشان می‌دهد در فردوس غرب یک واحد ۵۰ متری و عمر ۷ ساله با قیمت متری ۴۱ میلیون تومان و قیمت نهایی ۲ میلیارد و ۵۰ میلیون تومان، در شهران یک آپارتمان ۴۸ متری، ۱۳ ساله به قیمت متری ۳۹.۵ میلیون تومان و قیمت کل یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان و در پونک یک واحد ۵۰ متری، ۱۴ ساله با قیمت متری ۳۹ میلیون تومان و قیمت کل یک میلیارد ۹۵۰ میلیون تومان برای فروش آگهی شده اند که با توجه به متراژ پایین این املاک، قیمت‌ها بالا محسوب می‌شود.
* بحران در جهش قیمت خانه های با عمر بیش از 10 سال
قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده ساخت و ساز مسکن نیز هم چنان به صورت نجومی در حال افزایش است. همین ترکیب یکی از دلایل افزایش ناگهانی قیمت در واحدها و مسکن هایی با عمر بیشتر از 10 سال در یک سال گذشته نیز بوده است. در حقیقت وقتی عرضه به طور ناگهانی کاهش یافته و از سوی دیگر قیمت واحدها و خانه های نوساز با افزایش سرسام آوری مواجه شد عملا قیمت واحد های آپارتمانی با عمر بالای 10 سال نیز با جهش جدی مواجه شد.
حتی در جدولی که اخیرا ایسنا از قیمت خانه های با قیمت کمتر از 600 میلیون تومان در تهران ارائه داده است ، دو نکته کاملا محسوس است؛ نخست این که عمر این واحدها اکثرا از 15 سال بیشتر است و دیگر این که در حیطه متراژ نهایتا واحدهای50 متر مربع و کمتر قرار گفته اند.
*ثبت املاک شهروندان ، راهکاری توخالی برای پیدا کردن خانه های خالی
حالا با توجه به مجموعه شرایط چون بحران جدی اقتصادی، عدم تمایل انبوه سازان برای سرمایه گذاری بلند مدت در این خوزه و تاثیر پاندمی کرونا که حالا از یک سال گذشته است ، بهای مسکن در کشور در یک ساله گذشته با افزایش شدیدی رو به رو بوده که می‌توان گفت ماهانه بین ۷ تا ۱۰ درصد رشد را تجربه کرده است. این افزایش به حدی بود که کاهش یک درصدی قیمت در آذر ماه سال 1399 تنها یک مساله موقت روانی به حساب می‌آمده است. زیرا در این زمان با توجه به موضوع انتخابات آمریکا، بسیاری از افراد برای سرمایه گذاری در این حوزه دست نگه داشتند تا جهت گیری‌های شاخص‌های اقتصاد کلان به ثبات برسد.
با این شرایط و این که در کشور سازندگان مسکن حالا عمدتا خرده سازان هستند، این بخش نوسانات بسیاری را تجربه می‌کند. آمار انبوه سازان در کشور در سال های احیر بسیار کمتر از این خرده سازان بوده و می‌توان گفت ۹۵ درصد از مسکن کشور در دست بخش خصوصی بوده و از این مقدار کمتر از ۸ درصد تولیدکنندگان انبوه هستند و بخش عظیمی را خرده سازان تشکیل می‌دهند.
انبوه سازان بازار را ترک کرده اند
یکی از مواردی که به دنبال حضور خرده سازان در بازار مسکن به وجود می‌آید، آن است که با توجه به این که این سرمایه گذاران اساسا تحلیل بلند مدتی ندارند، عمدتا لحظه‌ای فکر می‌کنند. مسولان و مدیران این بخش نیز با شعار مسکن ارزان هیچ گاه نتوانسته‌اند این شعار را با این نوع از بازار به دست بیاورند. این شعارها و وعده‌ها موجب می‌شود تا مدتی رکود در بازار مسکن اتفاق بیافتد و با پدیده افت تولید و فرار سرمایه روبه رو شویم.
البته که اصلی ترین پیش‌بینی کارشناسان مسکن در ایران در اواخر سال 1399 نشان می‌داد که در سال ۱۴۰۰ نه تنها رکود و کاهش قیمتی وجود نخواهد داشت بلکه پس از عید با افزایش قیمت روبه رو خواهیم بود که در میانه‌های ۱۴۰۰ این افزایش جهش بیشتری نیز پیدا خواهد کرد. یکی از دلایل این موضوع بحث بودجه ۱۴۰۰ و بودجه بخش عمرانی است که کسری تولید مسکن و وضعیت فروش نفت و ورود سرمایه به کشور و افزایش نقدینگی نیز در آن دخیل هستند.
* ثبت املاک شهروندان ، راهکار ناتمام دولت
پس در حالی که اکثر کارشناسان حوزه مسکن تاکید داشتند که با بحرانی جدی در نیمه سال 1400 در حوزه مسکن مواجه خواهیم شد اما عملا وزارت مسکن و شهرسازی و دولت بدون توجه به شرایط بحرانی پیش آمده تنها اصرار به ثبت وضعیت املاک شهروندان دارد تا از این طریق با یافتن اطلاعات خانه های خالی و مصوب کردن مالیات بر روی آنان قیمت مسکن را که چنان اسبی وحشی لجام گسیخته پیش می رود، کنترل کند.
این در شرایطی است که دولت هیچ توجه ای ندارد که بحران اصلی در حوزه های دیگر است. عدم ساخت و ساز به تناسب تقاضای مسکن ، در کنار بحران جدی اقتصادی که مسکن را به کالایی سرمایه ای تبدیل کرده است ، شرایط کرونایی و افزایش قیمت ها در حوزه ساخت و ساز حالا در حالی دست به دست هم داده اند و قیمت مسکن را روی روند صعودی قرار داده اند که دولت وقت برای هیچ کدام از این بخش ها هیچ برنامه ای ندارد.
* املاک بانک ها را شناسایی کنید
در کنار این موارد باید به این مهم نیز توجه کرد که عدم نظارت بر عملکرد بانک ها حالا خود به یک بحران جدی تبدیل شده است. بانک هایی که بیشتر آنان حالا به بانک مرکزی مقروض هستند و در وضعیت نیمه ورشکسته هستند با افزایش قیمت مسکن در حقیقت بخشی از قروض بانک ها را می تواند جبران کند.
برای نمونه این موارد می توان بانک شهر را مثال زد. تنها در سال 1398 بانک شهر که در آخرین گزارش عملکرد خود زیان انباشته 5.5 هزار میلیارد تومانی را به ثبت رسانده بود، اعلام کرد بخشی از اموال مازاد خود به ارزش دو هزار میلیارد تومان را به مزایده خواهد گذاشت. در همان زمان نیز گفته شد که بخش بزرگی از اموالی که به مزایده گذاشته می شود در حوزه املاک است.
در همین حال درحالی که وظیفه اصلی شبکه بانکی، جذب سپرده و سپس اعطای تسهیلات اعم از خرد و کلان (برای پروژه‌های تولیدی) است، برخی تحولات اقتصادی طی دهه‌های گذشته باعث تغییر رفتار بانک‌ها و سوق پیدا کردن آنها به سمت بنگاه‌داری شد.
نخستین بار در سال 1396 روزنامه ایران به این موضوع اشاره کرد که بانک ها دست به احتکار ملک زده اند. موضوعی که بعدتر چندان به آن توجه نشد. سه موضوع بنگاه‌داری بانک‌ها را تشدید کرد. یکی از این موارد واگذاری برخی از شرکت‌های دولتی در قالب رد دیون به بانک‌ها بود که در برابر طلب آن ها از دولت شرکتی به بانک ها واگذار می‌شد. دومین رخداد مطالبات معوقی بود که طی سالیان گذشته با رشد قابل توجهی همراه شد و بانک‌ها در قبال تسهیلاتی که به وام گیرندگان پرداخت کرده بودند و آنها از عهده بازپرداخت اقساط آن برنمی آمدند، املاکی راکه به‌عنوان وثیقه تسهیلات در رهن قرارگرفته بود تملک کردند. از سوی دیگر رونق بازارمسکن به خصوص در اواخر دهه 80 که به رشد سه برابری قیمت‌ها منجر شد، بانک‌ها را برای کسب سود به سمت ساخت و ساز و خرید و فروش املاک مرغوب شهرها ترغیب کرد، اما پس از مدتی و با ورود بخش مسکن به رکود، این املاک دیگر خریداری نداشت و روی دست بانک‌ها ماند.
اما حالا بار دیگر با افزایش قیمت املاک به نظر می رسد بانک ها در دو بخش پرداخت مطالبات بانک مرکزی و در عین حال در بخش بازخوانی سرمایه می توانند از این مساله استفاده کنند.
حالا در حالی که دولت اصرار به ثبت وضعیت املاک شهروندان دارد به نظر می رسد باید پیش از همه بار دیگر کل املاک ، زمین ها و مستغلات بانک ها به سرعت ردیابی شوند چرا که چندین مزایده مستقیم و غیرمستقیم برای فروش املاک مازاد بانک ها نیز تاکنون نتوانسته حجم دقیق املاک در اختیار بانک ها را روشن کند.
در چنین شرایطی ، با همه اما و اگرها اما هنوز این شهروندان هستند که زیر فشار بحرانی به نام قیمت مسکن قرار گرفته اند. در حالی که احمدی نژاد برای آمار سازی در سال 86 به شکلی عجیب مسکن را از سبد کالاهای اساسی برای خانواده خارج کرد اما به نظر نمی رسد دولت بعدی به ریاست روحانی نیز چندان تمایلی برای بازگرداندن مهم ترین رکنی که خانواده برای تشکیل شدن نیاز داشته باشد تمایلی نشان داده باشد. مسکن حالا به دارویی فوری نیاز دارد نه مُسکن های موقتی که حتی حالا درد را اندکی نیز تسکین نمی دهد.
