شهروندان گرفتار در چاله مسکن
از کپرنشینی و کارتن خوابی تا گور خوابی و این روزها همخانگی و اسکان در خانههای ۲۵ متری و در نهایت مهاجرت از شهرهای بزرگ تر به حاشیه شهرها و شهرهای کوچک تر ؛ اینها، بخشی از روایتهای این سال های از جستجوی میلیونها نفر برای یافتن سرپناه است. در واکنش به آشفته بازار مسکن اما دولت که پیش از این، از طریق صدا و سیما، با تشویق صاحبخانهها به مهربانی با مستاجران به میدان آمده بود، کمی بعدتر اما برای افزایش اجاره بها، سقف دستوری تعیین کرد و در نهایت هیچ کدام موثر نبوده است. در این میان، مرکز پژوهشهای مجلس نیز از اجاره نشینی بیش از ۴۰ درصدی در پایتخت خبر میدهد.
تابستان سال گذشته بود که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته بود: «مالکان، هرچه گران شده را به نوعی از مستأجر خود میخواهند دریافت کنند.»
همین اظهارات کافی بود تا تصویری روشن از آشفته بازار گرانی اجاره بها در میانه بحران کرونا داشته باشیم. دهها و صدها هزار جابجایی و اتمام قرارداد به دلیل گرانی اجاره بها، آن هم درست میان بحران کرونا، قصهای پرغصه، زیر پوست شهرهای کشور در این روزها است.
افزایش و تورم مسکن در مرداده ماه سال 1400
این در حالی است که روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در مرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 34درصد افزایش یافته است.
در مرداد ماه سال 1400 نیز گفته شد که تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 5500 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 8.4 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 39.4 درصد کاهش نشان می دهد.چنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران نسبت به ماه قبل 3.1 درصد افزایش را نشان می دهد.«گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه سال 1400» برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که توسط اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر میشود.
جهش بزرگ از کجا آغاز شد؟
از سوی دیگر رسانهها میگویند که افزایش قیمت در شرایطی رخ داده است که به دلیل شیوع کرونا و تعطیلی مشاوران املاک، خرید و فروش اندکی در بازار صورت گرفته است.
بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال ۹۲ یک جهش بیسابقه در حوزه قیمتی را تجربه کرد. پس از آن به تدریج قیمتها در آستانه ریزش قرار گرفت تا این که از نیمه سال ۹۲، رکود بر این بازار تا چندین سال سایه افکند. در سال 99 و پس از گذشت هفت سال، مجددا قیمتهای پیشنهادی با جهش روبهرو شدند. آمارها نشان می دهد که در تهران، طی سال 1399، عمده معاملات حول واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری بوده است و عموما مردم قادر به خرید واحدهایی با متراژ بالا نیستند. اینها را که کنار هم بگذاریم، ظهور پدیدههای پشت بام خوابی و هم خانگی و … نیز، چندان هم تعجب آور نیست
حق مسکن، آتشی روی آتش
این در حالی است که در این میان ، عنوانی غلط اندازی برای میلیونها مزدبگیر نیز هر ساله طبق قانون کار پرداخت میشود: حق مسکن. حقی که در سال ۹۳ از ۲۰ هزار به ۴۰ هزار تومان افزایش یافت اما پس از دو سال در هیأت دولت تصویب شد و از مهر ماه سال ۹۵ مبلغ ۴۰ هزار تومان برای این مؤلفه در نظر گرفته شد. امسال نیز فرایند تعیین حق مسکن با برخی حواشی همراه بود به گونهای که پس از گذشت سه ماه از سال، شورای عالی کار دو روز قبل برای تعیین حق مسکن تشکیل جلسه داد و اعضای شورا بر روی افزایش ۲۰۰ هزارتومانی حق مسکن و افزایش از ۱۰۰ به ۳۰۰ هزار تومان به اجماع رسیدند.
وعده رئیسی و رویای یک میلیون مسکن سالانه
از سوی دیگر رئیسی در نخستین جلسه هیات دولت سیزدهم، با اشاره به وعده خود برای ساخت یک میلیون مسکن در هر سال گفته: «وزیر راه و شهرسازی با جدیت دنبال کند تا این وعده محقق شود.»
وعدهای که رئیسی در نخستین روزهای ریاست جمهوریاش آن را دنبال میکند به باور کارشناسان امر نه تنها تحقق یافتنی نیست بلکه در صورت اجرا نیز نمیتواند اثرات مثبت بر بازار مسکن گذاشته و نیازهای موجود را پاسخ دهد.
بازار مسکن یک سالی است که با پشت سر گذاشتن جهش بیش از سه برابری قیمت، در خواب زمستانی معاملات فرو رفته؛ وضعیتی که کارشناسان مسکن نام آن را وضعیت انجماد و قفلشدگی گذاشتهاند. قیمتها در این بازار طوری سر به فلک گذاشته که از طرفی هر خریداری را با عدم قدرت خرید روبه رو کرده و از سوی دیگر فروشندگان آن هم در انتظار رسیدن به ثبات قیمت با تعلل عمل کرده و علاقه چندانی به فروش املاک خود ندارند. کنار بازار خرید و فروش باید بازار اجاره را هم در نظر بگیریم که داشتن یک سرپناه را برای هر مستاجری آن چنان دشوار کرده که طبق گزارشهای مرکز آمار ۴۰ تا ۶۰ درصد از درآمد خانوارها را پرداخت اجاره بها میبلعد.
وعده ساخت مسکن انبوه، از دولت احمدی نژاد تا رئیسی
مطالعات ساخت مسکن مهر از سال ۸۶ آغاز و از سال ۸۸ ساخت مسکن مهر و مسکن روستایی آغاز شد و تا آخر دوره احمدی نژاد سال ۹۲ حدود یک میلیون سیصد هزار واحد مسکن مهر تحویل و یا به مراحل پایانی ساخت رسید و همچنین حدود یک میلیون و پانصد هزار مسکن روستایی ساخته و در دولت روحانی حدود یک میلیون مسکن مهر تحویل داده شد.
فارغ از نتایج مسکن مهر یک وجه تمایز بزرگ میان دوران احمدی نژاد و ابراهیم رئیسی در اجرای یک وعده مشترک وجود دارد؛ در دولت احمدی نژاد نفت بالای ۱۰۰ دلار بود و حدود ۷۰۰ میلیارد دلار درآمد ارزی وجود داشت و همین منابع دست دولت را برای اجرای چنین طرحهایی باز گذاشته بود، اما حتی در همین دولت با این میزان درآمد ارزی، مسکن مهر به پایان نرسید و به دولت بعد موکول شد. حالا آیا دولت جدید با این وضعیت اقتصاد و تورم ناشی از تحریم میتواند سالی یک میلیون مسکن شهری بسازد؟
وعده وزیر، در پی تهاتر هستیم
وزیر مسکن در توجیه اقتصادی و چگونگی تامین اعتبار ساخت یک میلیون مسکن گفته: «به دنبال تهاتر نفت با ساخت انواع پروژههای ریلی، جادهای و دریایی هستیم.»
این اظهار نظر قاسمی که پیشتر نیز آن را مطرح کرده به این معناست که دولت به پیمانکاران در بخشهای مختلف نفت میدهد و انتظار دارد که آنها کار تحویل دهند. آیا چنین کاری امکان پذیر است؟ در حالیکه دولت در شرایط تحریمی نمیتواند نفت بفروشد، بخش خصوصی و پیمانکاران راه، ریل سازی و ساختمان سازی چگونه باید نفت بفروشند؟ در پروژه تهاتر قیمت نفت چگونه محاسبه میشود؟ آیا این روش به فساد ختم نمیشود؟
اینها سوالهای جدی است که وزیر مسکن، راه و شهرسازی و همچنین رییس جمهور که وعده ساخت یک میلیون مسکن را داده است تاکنون به آن پاسخی ندادهاند.
بازار مسکن در خواب زمستانی
علاوه بر مبهم بودن منابع اعتباری ساخت یک میلیون مسکن در سال، ماهیت خود این طرح نیز برای کارشناسان حوزه مسکن زیر سوال است. رستم قاسمی در حالی از ساخت مسکن جدید صحبت میکند که ساخت و عرضه مسکن از سوی دولت را تنها راهکار نجات بازار مسکن میداند. اما این برنامهای نیست که مورد قبول کارشناسان باشد.
به گفته کارشناسان وزیر جدید راه وشهرسازی باید به جای «ساخت خانههای دولتی جدید» ماموریت ویژه خود را به تعیین تکلیف «خانههای منجمد شده و خواب معاملات» اختصاص دهد چرا که بدون رفع مشکلات مربوط به املاک منجمد شده اجرای هر طرحی برای عرضه جدید به بازار مسکن، در قالب ساخت پروژههای جدید، به منزله یک طرح سمی خواهد بود.
ضمن این که معضل بزرگ بازار مسکن خانههای خالی است. تعداد خانههای خالی بین دو سرشماری سال ۱۳۸۵ و ۱۳۹۵ به بیش از ۴ و نیم برابر افزایش پیدا کرده است که ۱۱ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را شامل میشود. لازم است ابتدا دولت تکلیف انجماد در بازار مسکن و واحدهای احتکار شده را مشخص کند و سپس برای عرضه جدید به بازار برنامهریزی کند.
فساد یک میلیون مسکنی، فساد بعدی است؟؟
یکی دیگر از ضعفهایی که طرح ساخت یک میلیون مسکن دولت رییسی دارد، این است که معمولا مشکل اصلی در ساخت این گونه مسکنها این است که با توزیع رانت همراه است که فسادآور هم خواهد بود.
یک بخش در این قبیل از پروژهها رانتهای دولتی است و اگر این گونه از رانتها برداشته شود اوضاع تغییر میکند، حال اگر این رانتها از جمله زمین رایگان و مصالح زیر قیمت بازار و اعتبارات بانکی در اختیار دولت قرار گیرد این رانت در توزیع زمین، توزیع مصالح ساختمانی و توزیع اعتبارات وجود خواهد داشت، اما اگر این رانت حذف شود دولت دیگر مزیت رقابتی نسبت به بخش خصوصی نخواهد داشت و در این مدت هم شاهد بودیم که مسکنسازی دولت همواره با کیفیت پایینتر و با زمان بیشتری بوده که نسبت به مسکنی که شخصیساز بوده، قابل مقایسه نیست.
واکنشهای مجازی به وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن
ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سوی دولت رئیسی با واکنشهای منفی نیز از سوی کاربران اجتماعی همراه شده است.طبق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تیر ماه امسال در تهران، ۳۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده و کاربران اجتماعی میگویند طرح ساخت مسکن دولت رییسی نمیتواند قیمت مسکن را پایین بیاورد. دولت بهتر است به جای ساخت خانههای جدید برنامهای برای ارزان شدن قیمت مسکن کند.
کاربری نوشته: «دولت رئیسی وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را داده! یعنی ساخت روزانه ۲۷۳۹ خانه و یا یک شهر ده هزار نفری با تمامی امکانات! بهترین کار این است که دولت به یک میلیون خانواده در سال زمین با وام در شهرکهای اقماری شهرهای بزرگ را بدهد تا خانه بسازند و دست از ارتفاع سازی هم بردارد.»
کاربر دیگری هم با اشاره به مسکن مهر و ناموفق بودن آن نوشته: «اولین سری برای مسکن مهر ثبت نام کردم با چه شوقی یک میلیون تومان واریز کردم موقع ساخت شد ما پول نداشتیم پانزده میلیون تومان مابقی رو بدیم بعد دیدم مابقی خونه هاشونو فروختن دارند پول میریزند بعد هشت سال کلی دوندگی کردم یک میلیون تومنو تونستم بگیرم واقعا در مملکت ما عدالتی هست.»
به نظر می رسد با آن چه از نظرات کارشناسان برمی آید، در کنار باورهای عمومی شهروندان طرح یک میلیون مسکن نیز نتوانسته از شرایط بحرانی بازار مسکن بکاهد.
